比特币与房地产相遇：从边缘到主流
过去十年里，“比特币买房”还只是极客论坛里的一句狂热口号。2025 年的这个夏天，梦想变成了操作手册。美国两大抵押贷款巨头——房利美和房地美——首次将 加密货币资产 正式纳入贷款人的财富评估。这意味着购房者无需卖币套现，就能把 比特币 直接当成首付证明，甚至坐拥两套资产：房子与数字黄金。
联邦住房金融局（FHFA）新任局长的决定，是在全美房屋销售持续低迷、库存创纪录高位的背景下做出的。数据显示，Redfin 的四月调查里，14% 的潜在买家计划用 数字资产 变现支付首付，而 2019 年这一比例仅 5%。需求一旦抬升，市场秒复苏就成为共识。
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三把钥匙：如何把房子变成“比特币发动机”
1. 保留加密资产，直接拿房贷
传统路线：先卖掉 加密货币 → 缴资本利得税 → 用剩余资金做首付。
新方案：Crypto 被视为与普通股票、债券同级别的净资产，房利美、房地美的承销标准正式为其“开门”。
关键词：不触发资本利得税、资金链路更短、加杠杆同时保留上涨敞口。
真实案例：35 岁的哈里·普拉尔准备把他自住别墅的部分净值抵押，给 Sovana 公司换更多 比特币，“一直按月还款的日子彻底告别”。
2. 全额 Bitcoin 抵押，一步到位买豪宅
初创公司 Milo 主打“100 万美元别墅=价值 100 万美元 BTC 托管”。
操作流程：
- 投资者把 比特币 打入 Milo 的冷钱包；
- Milo 发放等额美元贷款；
- 用户按比普通房贷高 2–4 个百分点的利率偿还；
- 贷款结清，BTC 原数返还。
套利空间：若 BTC 持续上涨，贷款人净得房子与额外数字资产；若下跌，Milo 会通过追加保证金或清算协议降低风险。目前已完成 6,500 万美元此类业务。
3. 反向操作：用房屋净值贷款买更多比特币
Horizon 等平台帮助业主把 房产净值 兑换成一次性现金，不设定月供，而是以未来房屋升值与公司分成作为收益。直白广告：“把房子变成 比特币发动机”。
合同期限最长达 10 年，期间公司在产权上留置。买房者一旦出售房产，便需结清增值分成，否则留置权触发。
提示：没有月供负担≠零成本，BTC 波动和房价浮动缺一不可的“双杀”风险需提前测算。
市场警惕：彩虹与雷暴并存
- 高波动遗产： 加密货币 隔夜 10% 的振幅搬到 房屋贷款 上，还款策略如何设计？
- 消费者权益：一位高级律师直言，在房产留置 比特币 贷款是“把遮风避雨的家当成高风险筹码”。
- 合规盲区：大多数州尚未就“房屋净值换 加密资产”立法；一旦违约，理赔顺序、清算流程依旧模糊。
FAQ：你必须知道的六个关键问题
Q1：我的 数字资产 不到一年就开始大涨，能全额度当首付吗？
A：目前房利美的指引允许 80% 折扣率建模，也就是说价值 100 万美元的 BTC，只可抵 80 万美元净资产证明。剩余缺口仍需现金或组合券补齐。
Q2：房价跌了但比特币涨了，会被追加保证金吗？
A：Milo 的做法是“币先行”，只要 BTC 价值≥原始抵押，房价下行暂不做追加；Horizon 类合约则仅锁定房屋估值，加密涨跌由你承担。
Q3：未来政策会不会突然收紧？
A：FHFA 的政策解读窗口期暂定至 2026 年 3 月，续期将依据宏观市场情况。务必设好退出预案，比如可赎回条款。
Q4：租金收入能否同步配杠杆？
A：已有平台在研究“房产×比特币双 Perp 策略”，即房东将租金现金流打包抵押，再配杠杆购买 加密货币，利率可低至质押率 3% 以下。模式尚处灰度测试阶段。
Q5：是否影响传统信用评分？
A：初步报告显示，房利美系统内仅把 加密资产 视为“包容性净资产”，信用评分权重并未稀释。因此信用记录薄弱者的贷款难度依旧。
Q6：家庭共同持有的房产能否联名操作？
A：支持共有人联名担保，但需双方一致签字同意，并在链上多签钱包同步授权，流程复杂，建议提前与经纪方书面确认。
实操指南：普通人如何布局下一步
- 资产盘点：列出所有 数字资产 钱包地址、房产市值、税后利润表。
- 速度与成本测算：对比传统卖币 vs. 抵押币的税费、利率差；选定最优利差区间。
- 多平台比价：Horizon、Milo、Sovana 等审批口径略有不同，建议同步提交预审，锁定利率浮动期。
- 法律审查：请独立房产律师检查智能合约条款、是否嵌套强制托管、清算触发点。
- 预留 20% 额外流动性：一旦 加密货币 急挫，可快速补充抵押仓，防止强平。
结语：比特币虽新，金融原理已旧
用最保守的 房产估值 做抵押，去撬动最暗涌的 加密资产，这一次，风险偏好被富人与机构拉满。风险不会因为名称变更就消失；收益也更不会仅凭旨意就膨胀。读懂规则，比跟风更重要。当“房子=比特币发动机”成为日常口头禅时，你要确保手里拿的是方向盘，而不是油门。